Ticari İskanlı, Rehabilitasyon Okulu Ruhsatlı Bina

Konu, 'Gayrimenkul Sohbetleri' kısmında mustafayilmaz34m tarafından paylaşıldı.

  1. Öncelikle herkese saygılarımı sunuyorum,

    Kredi ödemelerim devam eden bir yatırımım var ve burayı bazı maddi sebeplerden ötürü elden çıkarmam gerekiyor.

    Benim sorunum buraya doğru değeri biçmekte. Ticari gayrimenkullerde amorti ortalaması diye bir değer var ve bu ortalama 15 sene deniyor.

    Fakat benim satmayı planladığım ticari gayrimenkulün bazı artıları var ve bunlar çok belirleyici bana göre.

    Öncelikle müstakil bir bina ve apartmanın altındaki otopark ve üstündeki 3 daireden oluşuyor.
    Bina ticari ve iskanlı. Ayrıca 2018 senesinde yeni yönetmeliğe göre yangın merdiveni yapıldı ve İtfaiye onayı alındı. Binaya yine bu sene içerisinde Özel Eğitim ve Rehabilitasyon Okulu ruhsatı Milli Eğitim Bakanlığı tarafından verildi.
    İçerisinde kiracı var ve kiracı siz çıkarmadığınız müddetçe oradan asla çıkmayacak.

    Şu an kira bedeli 5000 TL net. Her sene %10 zam olarak konuşuldu ama yeni sahibi yeni kontrat yapma hakkına sahip zaten bildiğim kadarıyla.

    Değerli fikirlerinizden faydalanmak isterim.
     
  2. KıymetÇ

    KıymetÇ Yeni Üye

    Ticari gayrimenkulde lokasyon çok önemli. Ayrıca ticari anlamda hangi alternatif işletmelerin girebileceği de kritik. Baca sistemi varsa ve restaurant cafe tarzı bir yer olabiliyorsa daha avantajlı, hizmet işletmesi giriyorsa farklı, market giriyorsa farklı değerlendirilir.
     
  3. özlen

    özlen Yeni Üye

    Alan büyüklüğü nedir ve taban tavan yüksekliği önemli, migros tarzı marketler 4,75 cm'den düşük yerlere girmezler
     
  4. İçine girecek işletme önemli. Restaurantlar cironun %10'una kadar bir kira ödüyorlar, marketler cironun %4'ü civarında ödüyorlar
     
  5. MAHİRA

    MAHİRA Yeni Üye

    Kira çarpanı ticaride 16 yıl civarında İstanbulda, istisnalar vardır mutlaka ama genelde bu şekilde. Yani 16 yıllık kirası mülkün değerini belirler bana göre.
     
  6. cankaya

    cankaya Yeni Üye

    Kira çarpanı ile birlikte mülkün prim potansiyeline bakmak lazım. Yani ilerleyen dönemde mülk ne kadar değerlenebilir, bölgesel yatırım planları nelerdir bu da göz önünde bulundurulmalı.
     
  7. RUKİYE

    RUKİYE Daimi Üye

    aylık 5000 kirası varsa aylık 50.000 TL ciro yapacak bir işletme olması gerekir minimum
     
  8. MERTA

    MERTA Yeni Üye

    Mülkün ederi kira çarpı 12-16 yıldır normalde, ancak ticari üniteler yerine ve işlevine göre farklılık gösterebilir. Yine firmadan değil de bireysel kiralama yapılıyorsa kiracı sizin adınıza 3 ayda bir stopaj yatıracak, o da kiracının maliyetidir, yani 5000 tl kirası olan bir yere 4-5 bin lira civarında 3 ayda bir stopaj ödeyecek ve aslında kirası 5000 değil 6500 olacak,maliyet açısından
     
  9. defne

    defne Yeni Üye

    Expertiz firmalarına değerleme yaptırın, çıkan rakamın üzerine % 20 koyun, satış fiyatı odur. Experler her zaman güvenli alanda kalmayı tercih ederler ve %20 tolerans bırakırlar fiyat üzerinde.
     
  10. heper

    heper Daimi Üye

    5000 lira kirası varsa 960.000 tl civarı fiyatlanır.(+- % 5 olabilir.)
     
  11. SARPD

    SARPD Yeni Üye

    Şu dönemde kiracı bulmak zor, eğer uygun kiracı bulabiliyorsanız çok irdelemeyin. Rehabilitasyon okulu olması nedeniyle bu işletmeye ihtiyaç duyan bir bölgede mi değil mi buna bakmak lazım. Arz-talep fiyatı belirler.
     
  12. hazlan

    hazlan Daimi Üye

    Bu mülk sadece spesifik bir şekilde rehabilitasyon okuluna mı kiralanabiliyor?
     
  13. Herkese cevapları ve ilgisi için teşekkür ederim.

    Mülkün şu an kiracısı içinde ve çok uzun yıllar çıkmak istemiyor. Aslında cevapları okuduğum zaman yanlış anlaşıldığımı düşündüm.

    Şöyle ki ; tamam genel olarak bir ticari mülkün satış fiyatı belirlenirken 15 yıl ortalama ile çarpılıyor. Fakat ticarilerde kiracının kurumsal olması ve mülkün boş kalma ihtimali önemli konular diye biliyorum.

    Ayrıca bir binaya 2018 yönetmeliğine göre itfaiye onaylı yangın merdiveni yaptırmak ve onay almak inanın ciddi bir mesele. (Maddi manevi)

    Ayrıca en önemli mesele mülke okul ruhsatı almak. Çünkü bölgeye ve kriterlere göre milli eğitim bakanlığı tarafından verilen bu ruhsat çok zor çıkıyor. Yıllardır onay almak için bekleyen firmalar ve binalar var diye biliyorum.

    Yani bu mülkün ayrıcalığı okul ruhsatı olması. Buradan bu kiracı çıksa bile ertesi gün birileri gelip orayı kiralamak için kapıda bekleyecek.

    Bu minvalde farklı bir expertiz yapılması gerektiğini düşündüğüm için sizlerin değerli bilgilerine başvurdum açıkcası.

    Bilgilerinize,
    Saygılarımla.
     
  14. Admin

    Admin Admin Yetkili Kişi

    Özel OkullarTicari yatırım anlamında çok avantajlı işletmeler/yatırımlar. 3-4 yılda yatırımın geri döndüğü özel okullar biliyorum. Eğer anlattığınız gibi bir durum söz konusu ise bu özelliği mülkü daha değerli kılacaktır. Yine de mülkün değeri/ederi arz ve talep dengesi ile oluşuyor. Yani değer ile fiyat aynı şey olmayabiliyor çoğu zaman. Şu anda istanbul konut pazarında ortalama fiyat 600-700 dolar seviyelerine. Bu rakam reel yada gerçekçi değil ama böyle. Eğer malın müşterisi varsa ve iyi bir anlaşma ortamı oluyorsa daha yüksek bir bedelden fiyatlanır. Bu durum da mülkün özel durumuna istinaden olur, yoksa ticari ünitelerde piyasası az çok bellidir.
     
  15. kubat

    kubat Yeni Üye

    Mülkün içinde kiracı olursa daha kolay beklentilerinizi karşılayacak rakamlara ulaşabilirsiniz, diğer türlü satış vaadi gibi oluyor, yani bu olursa, şu olursa çok kıymetli demek gibi bir şey.
     
  16. GAYED

    GAYED Yeni Üye

    Bence de kiracılı kiralamak daha kolay olur, bölgede okul ihtiyacı ya da o bölgede okul arayan markalar bellidir, bir dosya hazırlayıp gönderilebilir, sorgulanabilir arz-talep meselesi.
     
  17. NikkiM

    NikkiM Daimi Üye

    Spesifik bir müşteri arıyorsanız buna uygun çalışan danışmanlardan destek alabilirsiniz, benim aklımda yok ama sürekli olarak bu işlerle uğraşan firmalar var, onlarla görüşmek uygun olabilir.
     
Yüklüyor...

Sayfayı Paylaş