Ticari Gayrimenkul

Konu, 'Ticari (Ofis-Mağaza-Otel-Avm-Hastane-Fabrika-Depo)' kısmında Berat tarafından paylaşıldı.

  1. Berat

    Berat Aktif Üye

    Ticari Ünitelerde (Ofis, Perakende Alanlar, Dükkanlar, Depolar vs.) satış yada kiralamada bireysel konut Satış/kiralamadan farklı olarak daha uzun soluklu planlama yapmak gerekmektedir.

    Bu alanlar özellikle yeni projelerde çoğu zaman Shell & Core yani Na-tamam teslim edilmektedir. Kiralayan işletme sahibi işin yapısına göre bu alanı dekore etmek ve bu dekorasyon maliyetini de gider olarak değerlendirmek zorundadır. Bu nedenle minimum 5 yıl ve katları şeklinde kiralama yapmak mantıklıdır. İşletme sahibi tüm projeksiyonu öngörmek ve değerlemek zorundadır. Ayrıca ticari kiralamalarda kira bedeline ilaveten şirketten kiralıyorsa % 18 Kdv Bireyden kiralıyorsa % 20 stopaj ödemek zorundadır. İşletmeci ödediği kdv’yi mahsup edebilirken stopajı edememektedir. Bu maliyeti de gider olarak değerlendirmek zorundadır.

    Mal sahibi açısından bakılacak olursa uzun vadeli kontratlar avantajlıdır ancak burada yatırımın geri dönüş süresi yani kira çarpanı önemlidir. Bir çok mal sahibi geri dönüşü 12 yılı geçen ticari gayrı menkul yatırımlarına sıcak bakmamaktadır.
     
  2. GAYRİMENKUL PİYASALARINDAKİ EKSPERTİZ VE DEĞER SORUNSALI

    http://ticarigyarimenkuldunyasi.blogspot.com.tr/2017/01/gayrimenkul-piyasalarindaki-ekspertiz.html



    DOĞRU EKSPERTİZ !

    GAYRİMENKUL PİYASALARINDAKİ EKSPERTİZ VE DEĞER SORUNSALI

    BOKSUN EFSANESİ MİKE TYSON'UN BİR RÖPARTAJINDA SÖYLEDİĞİNİ ÖĞRENDİĞİM ''BOKSLA İLGİLİ HERKESİN BİR BİLDİĞİ VARDIR , İLK YUMRUĞU YİYENE KADAR '' sözünü ilk duyduğum zaman adam sanki bizim sektör için Söylemiş BEN BUNU TELİF ÖDEMEDEN kullanırım demiştim , Bugune Nasip oldu...

    2016 yılının Son Haftası Alışveriş Yaptığım Bir Esnaf ile Sen Ne İş yapıyorsun Sorunsalı'ndan Ortaya Çıkan ve Aile'ye Ait 11 Ortaklı Olduğu Söylenen Samandıra'da Ara Arter'e Cephe yaklaşık 4700 m2 Bir Arsa Ortaya Çıktı ..Malik Olduğunu Anladığım Yeni Tanıştığım Esnaf Muhakkak Yere Bakmamı , İncelememi Para'ya İhtiyaçları olduğunu Kat Karşılığı verme Gibi Bir niyetlerinin olmadığı vurguluyarak herkesin parasını alıp ortaklığı fesh etmek istediği Tamamı NAKİT Bir Çözüm ile gelirsem Hızlı Bir şekilde Ticaret yapabileceğimizi Söyledi .

    Bölge'de Beraber Çalıştığımız Yapı Öğretmenliği Mezunu Bir Müteahhit Arkadaştan Yerin İmar'ına bakmasını Rica ettim Ancak araya giren Zorunlu Kar Tatili yüzünden daha bugun Haber Gelebildi.
    1.25 emsal % 20 arttırım ile İnşaat yapılabileceğini Kat sınırlamasının 4 Kat olduğunu Tek Blok Yerine 3 veya 4 Blokta yaklaşık 7000 m2 satılabilir alan yapılabileceğini , Ara arter olması ve Dükkanların İmar durumu Nedeniyle Kütle değil Parça Parça Yapılacağı için m2 satış fiyatlarının Bölge rayiçlerinin altında olabileceğini söyledi ..

    Ara Artere Cephe Yapılabilecek İki Blok'un altındaki yapılacak Dükkanlar dahil 3000 TL ortalama m2 fiyatı Çıkardık. ( bölgede 2 bloklu daire m2 satış fiyatları 2400 tl dükkan çarpanları ve site konsoptinide koyup fazla fazla bu rakamı baz aldık )

    7000 X 3000 = 21.000.000 TL TOPLAM CİRO

    BÖLGEDE ORTALAMA KAT KARŞILIĞI ORANLARI %50 BEN %55 BAZ ALIP HESABIMI ONA GÖRE YAPTIM ...

    21 MİLYON X 0,55 = 11.550.000 TL TOPRAK SAHİPLERİNİN HİSSESİ

    HİÇ RİSK ALMADAN İNŞAAT SÜRESİNİ VE KAT KARŞILIĞI BİZDEN ALDIĞI MÜLKĞN SATIŞINI BEKLEMEYİP PARAYI NAKİT İSTEDİKLERİNDEN PARANIN MALİYETİ İÇİNDE BİR %20 'İ YAPIP ARSA FİYATINI ÇIKARMAYI UYGUN GÖRDÜM .

    11.500.000 X 0,80 = 9.2 MİLYON TL

    Yanına Geçememenin Mahcubiyeti ile Durum İle ilgili Telefon ile arayıp Bilgi vermeyi uygun gördüm . Yukarda yaptığım Hesapları Anlatıp 9 - 9.5 milyon TL ARASINDA SATABİLECEĞİMİZİ kendisine MATEMATİK VE FİNANS'A uygun şekilde izah ettim. Aşağı yukarı 2500 m2 otopark ve 7000 m2 satılabilir alan ile toplam inşaat alanı 9.500 m2 olacak şekilde hesabı kendisine söyledim .

    Kendisinin Hemşerisi Olan Büyükşehir'de Yönetici Olduğunu Beyan Ettiği uzak bir akrabası Yerlerine 20.000 m2 kapalı alan yapabileceklerini bunun 4.000 m2'sinin bodrum ve otopark olduğunu kalan alanın ise okul veya hastane olacağını yerin min. 12.000.000 USD edeceğini kendilerine beyan ettiğini söyledi .

    Kendisinden Müsade isteyip aynı Bölgede ana caddeye cephe (ticari gayrimenkulu daha degerli ) m2'sine 2400 tl istenen 4600 m2 bir arsanın ve m2'sine 3500 tl istenen 4000 m2 'yerin ilanını hemen e-posta ile gönderdim . (bu m2 birim fiyatları USD üzerinden girilen ilanlardan alındığını ilan tarihi ile bugun arasında %15 'e yakın KUR FARKI OLDUĞUNU buda aslında m2 birim liste fiyatlarının bu istenenlerden % 15 düşük olduğunu ) beyan ettim .
    Ayrıca yerin İmarına İnternet'ten bile bakılabileceğini Yer Emsal Olduğu için Hesabını Kendisininde yapacağını açık bir şekilde söyledim .

    Kendisi bana Ümraniye Bölgesinde 4000 tl m2 fiyatı ile bir arkadaşının Arsa Aldığını verdiğim fiyatın düşük olduğunu söyledi.Ben yine Bölgesindeki rayiçleri ve Ümraniye'de 7000 m2 satılabilir İnşaat için 1800 m2 bir arsanın yeterli olduğunu söyledim.

    SONUÇ OLARAK

    KENDİSİ BANA DÖNECEĞİNİ ANCAK 10 MİLYON USD GİBİ BİR RAKAM İLE SÖZLEŞME YAPABİLECEĞİMİZİ SATIŞ BEDELİ ÜZERİNDEN % 3 KOMİSYON VEREBİLECEKLERİNİ BU ŞARTLARDA BENİM İÇİN UYGUN İSE ÇALIŞABİLECEĞİMİZİ BEYAN ETTİ .
    İLGİLENEMEYECEĞİMİ KENDİSİNE BUGUN AKŞAM KİBAR BİR DİL İLE BEYAN ETTİM .

    HESABI ORTADA VE GÜNCEL RAYİÇLERİ BELLİ OLAN BİR MÜLKTE BİLE EDERİ VE DEĞERİ ARASINDA BU KADAR FARK OLABİLİYORKEN BEKLENTİLER HALA BU KADAR YÜKSEK OLABİLİYOR .

    BİLEN BİLMEYEN HERKES BİR ŞEY SÖYLÜYOR ANCAK RAYİÇLER VE EMSALLERİN ORTADA OLDUĞU BİR ORTAMDA BİLE OLMAYACAK HAYALLER BİTMİYOR .
     
    trgy ve Admin bunu beğendi.
Yüklüyor...

Sayfayı Paylaş