Noterde yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri

#1
Bir taşınmazı -örneğin bir arsayı, apartman dairesini veya dükkanı- satın almak istediğinizde, ancak bu satışın hemen değil, ileri bir tarihte yapılması, bununla birlikte tarafların bu anlaşmayla bağlı olması gerektiğinde,taşınmaz satış vaadi, başka bir deyişle,gayrımenkul satış vaadi sözleşmesiyapılması, sıklıkla başvurulan bir yoldur.

Taşınmaz devri bazen satış bedelinin ödenmesi beklentisiyle değil, inşa edilecek inşaattan kat verilmesi karşılığında yapılır. Bu sözleşmelere ise uygulamada kısaca “kat karşılığı inşaat sözleşmeleri” adı verilir.

Gerek taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, gerek kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin, gerekse taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu içeren diğer tüm sözleşmelerin ortak bir noktası vardır:Bu sözleşmeler yasa gereği resmî şekilde yapılmak zorundadır.

Türk Medeni Kanunu m. 706: “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”

2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil muhafız ya da memurlarını yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3 ve 89. maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (resen) yapılacağı kuralını getirmiştir.

Arsa payı karşılığında kat yapımı (kat karşılığı inşaat) sözleşmelerinin tapu memurları tarafından yapılabileceği gibi noterler tarafından da düzenleme şeklinde yapılabileceği Yargıtay kararları ile kabul edilmiştir.

Özetle, taşınmaz mülkiyeti devri borcu doğuran tüm sözleşmelerin, tapu sicilinde veya noterlerde düzenleme şeklinde yapılması bir geçerlilik şartıdır.

Neden resmi şekle gerek görülmüş?
Yasa koyucu, taşınmaz mülkiyetinin devri borcu doğuran sözleşmeleri resmî şekle bağlı kılarak, bir yandan sözleşmenin taraflarını işlem öncesi düşünmeye sevketmeyi ve böylece onları acele yapılan işlerde hataya düşmekten korumayı, diğer yandan yapılacak hukukî işleme mümkün olduğu kadar güvenilirlik ve açıklık sağlamayı amaçlamıştır.

Sözleşmeyi resmi şekilde yapmazsak ne olur?
Bu şekil şartına uyulmazsa ve adi yazılı şekilde bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırsa ne olur?

Cevabı Türk Borçlar Kanunu açık bir şekilde veriyor:

Türk Borçlar Kanunu m. 12/2: “Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.”

Demek ki, adi yazılı şekilde yapılan bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesigeçersizdir.

Ancakhemen sonuca varmayın, çünkü bazı hallerde bu sözleşmelere hukuki sonuç bağlanabilmektedir. Aşağıda bunlardan bazılarına kısaca değineceğiz.

Hangi hususlar resmî şekle tâbi?
Taşınmaz mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmelerin nesnel esaslı noktalarının (essentialia negotii) ve öznel esaslı noktalarının (conditio sine qua non) resmî şekilde düzenlenmiş olması gereklidir. Bu kapsamda, taşınmaz mülkiyeti devir borcu ile diğer tarafın borçlandığıtüm edimlerin,varsa cezai şartlarınresmî şekilde yapılan sözleşmede yer alması zorunludur.

Sözleşmede değişiklik için şekil şartı var mı?
Resmi şekle tâbi olan bir sözleşmedeki esaslı unsurları değiştiren sözleşmelerin de resmî şekilde yapılması zorunludur.

İnşaat tamamlanmışsa veya tapu devri yapılmışsa geçersizlik ileri sürülebilir mi?
Sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğinin ileri sürüldüğü bazı hallerde, çeşitli hukuki imkanlar kullanılarak bu iddiaya karşı savunma geliştirmek mümkün olabilmektedir. Yargıtay’ın bu savunmaları kabul ettiği durumlar mevcuttur. Olayınızın özellikleri dikkate alınarak bu hususta hukuki değerlendirme yapılarak bir sonuca varılması sağlıklı olur.

Geçersiz sözleşme kapsamında ödeme yapılmışsa?
Peki adi yazılı şekilde yapılan, geçersiz bir satış vaadi sözleşmesi kapsamında alıcı taraf ödeme yapmışsa ne olur? Ödenen paranın iadesi talep edilebilir mi?

Bu hususta bazı olanaklar bulunabilmektedir. Olayınızın özelliklerine göre hukuki danışmanlık verilmelidir.

Geçersiz sözleşmede cezai şart varsa?
Sıklıkla sorulan bir diğer soru da şu:

Adi yazılı şekilde, başka bir ifadeyle “hariçten” yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan cezai şart hükümleri geçerli olur mu? Bu cezalar istenilebilir mi?

Cezai şartın talep edilmesi durumunda bu talebe karşı ileri sürülebilecek hukuki savunmalar bulunmaktadır. Ancak bu konuda bir sonuca varmadan önce imzalanan sözleşme üzerinde hukuki inceleme yapılmalıdır.

Bu sözleşmeler neden noterde yapılmıyor?
Uygulamada bu sözleşmelerin noter harçlarından kaçınmak amacıyla noterde yapılmadığı, adi yazılı şekilde yapıldığı sıklıkla görülüyor. Sırf bu nedenle mahkemeleri ve tarafları yıllarca meşgul eden, zaman kaybına ve yargılama masraflarına yol açan uyuşmazlıklar doğabiliyor. Ne yazık ki, damga vergisi ve noter harçlarının yüksekliği nedeniyle vatandaşlar hukuk güvenliğinden uzaklaşıyorlar.

Sonuç
Taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğuran taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi sözleşmeler, yüksek meblağlı ve taraflar için önemli borçlar içeren akitlerdir. Bu sözleşmelerin hazırlanması ve imzalanması aşamalarında mutlaka bir hukuki danışmandan destek alınması gerekir. Aksi takdirde ileride gerek maddi gerekse manevi zararlara ve hak kayıplarına uğrama riski bulunmaktadır.
 

Son gönderiler

Üst