Kentsel Dönüşüm Değer Tespiti

Konu, 'Kentsel Dönüşüm' kısmında repeatafterme tarafından paylaşıldı.

  1. repeatafterme

    repeatafterme Aktif Üye

    Bu makale, Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen 6306 sayılı “Afet Riski Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ile çok fazla duymaya başladığımız şerefiyelendirme tanımının açıklanması ve kentsel dönüşüm sürecinde sizlere yol göstermek amacıyla hazırlanmıştır.
    Şerefiye; birden fazla aynı tarz dairelerin yer aldığı binalarda manzara, cephe, kat irtifası, gün ışığı, daire metrekaresi gibi özelliklerin farklı olması nedeniyle meydana gelen fiyat farkına denir.

    Kentsel dönüşüm sürecinde verilen değerleme hizmetleri;
    • Gayrimenkulün mevcut durum değer tespitinin yapılması
    • Şerefiyelerin analizi ve oranlanması
    • İnşa edilecek yeni yapı için mevcut imar ve yapılaşma şartlarına göre proje önerileri

    • İnşa edilecek yeni projedeki bağımsız bölümlerin şerefiyelendirme ile hak sahiplerine dağılımının yapılması
    şeklinde özetlenebilir.

    Bu dağılımları ve tespitleri içeren değerleme raporları, kesin uyulması gerekli nitelikte olmamakla birlikte yasal zeminde geçerliliği olan raporlardır ve hak sahipleri için yol gösterici mahiyettedir.
    Kentsel dönüşüm sürecinde, kat karşılığı anlaşmalarda müteahhit ve /veya hak sahipleri ile paylaşım konusunda anlaşmazlıklar çıkabilmektedir. Çıkan veya çıkabilecek anlaşmazlıkları önlemek için kentsel dönüşüm gayrimenkul değerleme raporu hazırlatılması tavsiye edilmektedir. SPK lisanslı firmalar tarafından hazırlanması gereken bu raporlar, kentsel dönüşüm kanununa göre geçerli kabul edilmiş ve mahkemelerde bilirkişi raporu olma özelliklerine sahip raporlardır.
    Gayrimenkul değerleme raporunu kentsel dönüşüm sürecinin herhangi bir aşamasında hazırlatabilirsiniz. Ancak bina yıkımı ve müteahhit ile anlaşma aşamasından önce hazırlatılan raporlar, anlaşmalarınızı daha sağlıklı bir şekilde yapabilmeniz için size yol gösterecektir. Söz konusu raporu SPK ve BDDK lisansına sahip firmamızın hazırlayabileceği gibi SPK internet sitesindeki diğer tüm değerleme firmalarını görüntüleyebilirsiniz. Firma seçimi sırasında bulunduğunuz bölgede ofisi ve çalışanı olan firmayı tercih etmenizi önermekteyiz.
    Kentsel Dönüşüm Süreci
    1. Varsa ilgili Belediye ve/veya Tapu Müdürlüğü’nden mevcut binanın statik – mimari projelerin temin edilmesi.
    2. Bina Deprem Risk Raporu oluşturulması için binaya ait varsa mevcut projeler, tapunuz (Daire Tapusu, Kat mülkiyetiniz yok ise daireye ait hisseli arsa tapusu), nüfus
 cüzdanı fotokopisi, Tapu Müdürlüğünden alınmış bağımsız bölüm listesini gösterir belge ile T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Lisanslı Mühendislik Bürosuna başvuru yapılır.
    3. Bakanlık Lisanslı Kuruluş’un binanızda yapacağı teknik
inceleme, tespit ve çalışmalar sonucu binanız için Deprem Risk Raporu hazırlanır.
    4. Hazırlanan Deprem Risk Raporu Bakanlık Lisanslı Kuruluşu tarafından bağlı bulunduğunuz İl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne en geç yedi gün içinde bir üst yazı ile sunulur.
    5. Bakanlık; Deprem Risk Raporunu 10 gün içinde inceleyerek eksik yok ise onaylar. Rapor
 sonucu binanız riskli ise; Bakanlık Tapu Müdürlüğü’ne bir yazı ile bina tapu kütüğüne 
Riskli Yapı şerhini koyar. ( Alım Satım Yapılabilir – Bilgilendirme şerhidir)
    6. İlgili Tapu Müdürlüğü’nden tüm kat maliklerine Bakanlık Resmi Yazısı iletilir. (Resmi yazının
 size tebligatı ile 15 gün içinde İlgili Bakanlık İl Müdürlüğüne rapor için itiraz hakkınız vardır.)
 Resmi yazının size tebliğinden sonra binanız riskli ise 60 gün içinde bina maliklerinin en az 2/3 (tapu hisse) çoğunluğu ile Bina Ortak Karar Protokolü hazırlanıp imza altına alınır. (Binayı
 nasıl, ne zaman, ne şekilde, kime, hangi dağılımla yaptıracağınız kararını alırsınız.)
    7. Bina Ortak Karar Protokolü bağlı bulunduğunuz İl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel 
Dönüşüm Müdürlüğü’ne bilgi amaçlı bir dilekçe ile sunulur. ( 2 ay içinde 2/3 çoğunlukla Bina Ortak Karar protokolünü imza altına alamazsanız binanız Bakanlıkça yıkılacaktır.)
    8. Binanın yeniden inşaatı veya güçlendirmesinin yapılması için bir müteahhit şirket bulunur. Tüm Belediye Projeleri hazırlanır ve ilgili belediyeden ruhsat alınır.
    9. Binanızın yeniden inşaatı için Bakanlık ile anlaşma sağlayan bankalara Kentsel Dönüşüm Kredisi için başvuruda bulunulur. (Kentsel dönüşüm kapsamında verilen kira ya da yapım kredilerinden sadece biri kullanılabilir. Aynı anda devletçe faiz indirimi sağlanmış 2 kredi kullanılamaz.)
    10. Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı için Bakanlık İl Müdürlüğü’ ne başvurulur. (18 ay / Aylık 600TL ile sınırlıdır.)
    11. Binanın yeniden inşaatı için kat maliklerinin ortak karar ile seçeceği müteahhit/inşaat şirketi ile sözleşme yapılır ve yeni binanızın inşaatına başlanır.
    12. Yapımı tamamlanan binanız için bağlı olduğunuz belediyeden (Depreme dayanıklı, projesine uygun yapılmış, eksiksiz bina anlamına gelen) İSKANLI tapularınız alınır.

    Mahmut Ay
    Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
     
  2. repeatafterme

    repeatafterme Aktif Üye

    Kentsel dönüşümde değer tespiti nasıl yapılır?

    6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği’ne göre Değer Tespiti ve Uygulama Alanında Hak Sahipliği şöyledir;

    Taşınmazların değerinin tespiti

    MADDE 12 – (1) (Değişik:RG-2/7/2013-28695)İlgili kurum, uygulama alanındaki taşınmazların sınırını, yüz ölçümünü ve cinsini gösteren haritayı veya krokiyi yapar veya yaptırır ve bu taşınmazların maliklerini ve bunların adreslerini tespit eder veya ettirir.

    (2) Taşınmazın değeri; ilgili kurum bünyesinden en az üç kişiden teşkil olunacak kıymet takdir komisyonları marifetiyle veya hizmet satın alınmak suretiyle tespit edilir.

    (3) Taşınmazın değeri; taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11 inci maddesindeki esaslara göre tespit edilir.

    Uygulama alanındaki taşınmaz maliklerinin hakları ve tapuya tescil işlemleri

    MADDE 13 – (1) Yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü ilgili kurumca belirlenmek kaydıyla, uygulama alanındaki taşınmaz maliklerine öncelikle uygulama alanında yapılacak olan konut ve işyerlerinden verilmek üzere bunlarla sözleşme akdedilir.

    (2) Uygulama alanındaki taşınmazın 12 nci maddeye göre tespit edilen bedeli, malike verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden düşülür. Bu şekilde yapılacak hesaplama neticesinde taşınmaz malikinin;

    a) İlgili kurumdan, alacağı olur ise, bu alacağa konu meblâğ; taraflar arasında yapılacak anlaşmaya istinaden, nakdi olarak veya ilgili kurumun, kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmazlarından verilerek ya da imar hakkının başka bir alana aktarılması suretiyle ödenebilir

    b) İlgili kuruma borçlu olması halinde, bu borca konu meblâğ; taşınmaz malikince taksit ile ödenebilir. Taksit ile ödemenin esasları proje bazında ilgili kurumca belirlenir.

    c) Birden fazla konut veya işyeri alma hakkının olması halinde, birden fazla konut veya işyeri verilmek üzere sözleşme yapılabilir. Böyle bir durumda, taşınmaz malikinin ilgili kuruma borçlanması hâlinde ödemeler, verilecek konut veya işyerinin tespitine yönelik olarak gerçekleştirilecek noter kurası sonrası, ilgili kurumca belirlenecek takvime göre peşin olarak yapılır.

    (3) İlgili kurumca verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedeli; uygulama alanında gerçekleştirilecek yapım ihaleleri sonrası gerçekleşen, ihale bedeli, arsa edinim bedeli, proje giderleri, yıkım ve nakliye giderleri, taşınmaz değerinin tespiti masrafları,zemin iyileştirme giderleri ve müşavirlik giderleri gibi giderler dikkate alınarak hesaplanır.

    (4) Taşınmaz maliklerinden kendisine işyeri verileceklere müstakil işyeri yerine işyeri hissesi de verilebilir.

    (5) İlgili kurum, uygulama alanındaki taşınmaz maliklerini yapılacak anlaşmalar çerçevesinde proje ortağı yapmak suretiyle, kat veya hasılât karşılığı inşaat yapabilir veya yaptırabilir.

    (6) Bakanlık, Kanunun 3 üncü maddesi kapsamında Bakanlar Kurulu kararıyla veya Maliye Bakanlığınca Bakanlığa tahsis edilerek tasarrufuna bırakılan taşınmazlar da dâhil olmak üzere, uygulama alanında bulunan bütün taşınmazlar üzerinde her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya; bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya; aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye; kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye; 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye ve Türk Medeni Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmeye yetkilidir.

    (7) Bakanlık; Kanundan kaynaklanan ve altıncı fıkrada belirtilen yetkilerini, Kanunun 3 üncü maddesi kapsamında Bakanlığa tahsis edilen taşınmazlar bakımından Maliye Bakanlığının izin ve onayına tabi olmadan kullanabilir.

    (8) (Değişik: RG-2/7/2013-28695)Kanunun 3 üncü maddesi kapsamında Bakanlığa tahsis edilerek tasarrufuna bırakılan taşınmazlar, bu taşınmazlardan, Bakanlığın talebi üzerine TOKİ’ye veya İdareye devredilenler ve Kanun kapsamında değerlendirilmek üzere Bakanlık ile bağlı veya ilgili kuruluşu arasında akdedilecek protokole konu edilenler üzerinde, Kanun kapsamındaki uygulamalara bağlı olarak meydana gelen yeni taşınmazların kendileri ile anlaşma sağlanan gerçek kişiler veya mirasçıları ile tüzel kişiler adına tapuya tescil edilmesi, ilgili kurumun isteği üzerine tapu müdürlüğünce gerçekleştirilir. Bu taşınmazlar ile ilgili olarak tapuda işlem yapılmasını gerektiren diğer hallerde de, ilgili kurumun isteği üzerine, tapu müdürlüğünce işlem tesis edilir.
     
  3. gonencemlak

    gonencemlak Yeni Üye

    Muğla Marmaris son 25 yılda nüfusu 6.300'den adrese dayalı ikamet kaydı bulunan yerleşik nüfus 100.000 oldu. Maalesef inşaat yapılacak parsel de nerede ise kalmadı. Talep sürekli artıyor. Marmaris göç alıyor. Bu nedenle kentsel dönüşüm bir anlamda bu talebi karşılamaya yönelik, mütahitlerin rant kaygılarına yönelik yaygınlaşıyor. En önemli geçim kaynağı turizm olmasına karşın oteller, apart tesisleri yıkılarak kentsel dönüşüm ile apartmanlar inşa ediliyor.
     
    ServalY, CUMHUR, TULUA ve 6 kişi daha bunu beğendi.
  4. tokur

    tokur Yeni Üye

    Ege Bölgesi yakın dönemde daha da göç alacak, Ülkedeki ayrışma bölgesel olarak bir kaç yıl sonra daha da belirginleşecek maalesef.
     
  5. safiyullah

    safiyullah Yeni Üye

    Ege Bölgesi özellikle Balıkesir ve civarı ciddi göç alıyor, ciddi de gelişiyor, İstanbul-İzmir otoyolunun buna etkisi büyük olacak bence.
     
  6. KERİMT

    KERİMT Yeni Üye

    Ülke nüfusu yaşlanıyor, şu anda yaş ortalaması 34 civarında. Yaşlı nüfus arttıkça daha sakin yerlere göç eğilimi de artıyor, buna alışsanız iyi olur çünkü sakin diye tabir ettiğimiz bir çok yer yakın zamanda yaşanmaz bir hale gelebilir
     
  7. KAANE

    KAANE Yeni Üye

    Başlıkla yazılanlar pek alakalı değil. Değer tespiti ile göç ne alaka.
     
  8. doğruöz

    doğruöz Yeni Üye

    Nüfus gayrimenkul değer tespitinde çok önemli bir yere sahip, o nedenle irdeleniyor bence
     
Yüklüyor...

Sayfayı Paylaş