İstanbul Ofis Pazarı

#1
Merkezi İş Alanı (MİA)’nda 2015 üçüncü çeyrekteki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %26,1; B sınıfı ofis binalarının boşluk oranıysa %11,1 seviyesinde oldu. MİA’da kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 30,8 ABD Doları /m² /ay iken B sınıfı ofis binalarında 15,9 ABD Doları /m² /ay olarak gerçekleşti. MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %16,7 seviyesine yükseldi.

A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 17,7 ABD Doları /m² /ay olduğu belirlendi. MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %18,1’e yükselirken, A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 21,9 ABD Doları /m² /ay olarak tespit edildi. 2015 üçüncü çeyrek dönemde en yüksek kiranın talep edildiği bölgeler, MİA’da yer alan Levent ve Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe oldu. Bu bölgelerde talep edilen en yüksek kiranın 45 ABD Doları /m² /ay olduğu görüldü.

İstanbul Ofis Pazarı, 2015 üçüncü çeyrek dönemini durağan geçirdi. Bu durağanlıkta, Haziran 2015’teki Genel Seçim sonuçlarına göre koalisyon hükümeti kurulamaması ve alınan erken seçim kararı önemli rol oynadı. Siyasi belirsizliklerin yanı sıra ekonomik belirsizliklerin de etkilediği pazarda çok büyük alanlı ofis kiralamaları gözlenmedi.

Pazarda, 2015 üçüncü çeyrekte kurumsal kiralama ve satın almalar yerine, daha çok stoka eklenen ofis alanları belirleyici oldu. MİA’da 2014 yılı dördüncü çeyrek döneminden beri düşme eğiliminde olan A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2015 üçüncü çeyrekte hızla yükseldi. Bu yükselişte özellikle Maslak ve Levent’teki ofis stok artışı etkili oldu.

Levent A sınıfı ofis stokunun 2015 üçüncü çeyrekte arttığı gözlendi. Tek yetkili pazarlaması Propin tarafından yapılan Şeker Kule, 2015 yılında Levent bölge ofis stokuna eklenen ilk bina oldu. Levent’te ayrıca bazı firmaların mal sahibi oldukları binalardan taşınması ve bu alanları da kiralamaya açması stoku arttırdı.

Bu gelişmeler sonucunda, Levent A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı ikinci çeyrek döneme göre yükseldi. Kozyatağı A sınıfı ofis binalarında tamamlanan kiralamalar olduğu görüldü. Buna karşılık yeni ofis alanlarının stoka eklenmesi sonucunda Kozyatağı A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %26,1’e yükseldi. Gözlenen stok artışıyla birlikte, 2015 üçüncü çeyrekte Kozyatağı A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının yükseldiği tespit edildi. Bu yükselişin sebebi, üçüncü çeyrekte stoka eklenen yeni nesil ofis binalarındaki liste fiyatlarının bölge kira ortalamasının üzerinde olmasıdır.

Kozyatağı’nda liste fiyatı genel ortalamanın üzerinde olan yeni nesil ofis alanlarının stoka eklenmesinin, 2015 ikinci çeyrek kira ortalamasının yükselişinde payı olduğu gözlenmişti. Buna karşılık, diğer bölgelerde yapılan kira indirimleri 2015 üçüncü çeyrekte MİA Dışı-Asya kira ortalamasının, grafiklerde sabit kalmasını sağladı.

Kavacık’ta 2015 birinci çeyrekten bu yana süren A sınıfı boşluk oranındaki düşme eğilimi, 2015 üçüncü çeyrekte de devam etti. Küçük ölçekli ofis alanlarının kiralanmasıyla birlikte A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %9,3 oldu. Ancak bölgede büyük alanlı bir kiralama gerçekleşmedi. 2015 üçüncü çeyrekte artan ofis arzına bağlı olarak stok paylarında da değişiklik gözlendi.

MİA’nın payı %39, MİA Dışı-Avrupa %18, MİA Dışı-Asya %31 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kâğıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Kartal-Maltepe, Batı Ataşehir] %12 olarak tespit edildi. İstanbul Ofis Pazarı, 2015 yılında gerçekleşen ve gerçekleşecek olan seçimler sebebiyle önceki yıllara göre daha sakin geçiyor.

Siyasi ve ekonomik istikrar sağlanmasıyla birlikte 2016 yılından itibaren pazarın hareketleneceğini, yer arayışında olan firmaların karar verme süreçlerini daha hızlı geçireceklerini öngörüyoruz.

Kaynak: Propin
 
Son düzenleme:

tarik

Daimi Üye
#2
Maslak, Levent başta olmak üzere pek çok bölgede kiralar düşerken, fiyatların arttığı tek bölge Ataşehir oldu. Bunun en önemli nedeni olarak ise son yıllarda bu alana yapılan yatırımlarla birçok yeni ofis bölgesinin oluşması gösteriliyor.

İstanbul'da ofis kiralan genelde dolar üzerinden belirleniyor. Geçen yıl dolar kurunda yaşanan artış TL cinsinden ödenen kiralan da amirdi. Bunun şirketleri merkezlerini kirası daha uygun bölgelere taşımaya zorladığım, 26 Haziran 2016 tarihli Ekonomist'in 40-41'inci sayfalarındaki. Özlem Bay Yılmaz imzalı haberde yazmıştık. Ancak dolar cinsinden kiralarda artış durdu. Hatta bazı bölgelerde dolar cinsinden ofis kiralarında düşüş yaşanıyor. Bunun en önemli nedenini de ofis arzında son yıllarda yaşanan büyüme oluşturuyor.

Ticari gayrimenkulde ofis yatırımları son yılların en hızlı büyüyen alanı haline geldi, İstanbul'da birbiri ardına nitelikli ofis projeleri geliştirilirken yeni ofis bölgeleri de ortaya çıkmış durumda. Çevre ülkelerde yaşanan karışıklıklar nedeniyle uluslararası şirketlerin bölge operasyonlarını yönetmek üzere İstanbul'u ofis üssü seçmeleri de bu gelişimi destekliyor. Yeni yatırımlarla birlikte İstanbul'daki ofis stokunun bu yıl 5 milyon metrekareye ulaşması, sektördeki rekabeti kızıştırmış bulunuyor.

KİRALAR NE DURUMDA?
Ofis bölgelerinde yaşanan rekabetten yola çıkarak kiralarda yaşanan değişimi araştırdık. Cushman & Wakefield'in verilerinden yola çıkarak 2015 yılının ilk çeyreği ile bu yılın ilk çeyreğini kıyaslayan çalışmamızdan çıkan sonuca göre, Ataşehir dışında hiçbir ofis bölgesinde kiralar artmadı. Ataşehir'de geçtiğimiz yılın ilk çeyreğinde 27 dolar olan metrekare kiralan bu yılın ilk çeyreğinde 28 dolara yükseldi. Altunizade, Ümraniye, Kartal ve Küçükyalı'da kiralar geçen yıl ile aynı kaldı. Diğer bölgelerde ise düşüş yaşandı. 2015 yılının ilk çeyreğinde Levent'te 45 dolar olan metrekare kira bedelleri bu yılın aynı döneminde 42 dolara geriledi. Maslak'ta geçtiğimiz yıl 28 dolar olan metrekare kiraları 25 dolara, Beşiktaş-Şişli bölgesinde 30 dolar olan kiralar 25 dolara, Kağıthane'de 22 dolar olan kiralar 18 dolara düştü. Son dönemin en fazla yatırım alan bölgelerinden Atatürk Havalimanı-Basın Ekspres hattında 16 dolar olan metrekare kiralan 15 dolara, Kavacık'ta 22 dolar olan kiralar 20 dolara, Kozyatağı'nda 28 dolar olan kiralar da 25 dolara geriledi.

ARTIŞ BEKLENMİYOR
Sektör temsilcilerinin ortak görüşü, önümüzdeki dönemde de kiraların artmayacağı yönünde. Bunun nedeni olarak ofis arzının önümüzdeki dönemde de artacak olması gösteriliyor. Ayrıca döviz kurlarının yüksekliğinin de kiraların yukarı yönlü hareketini engelleyeceği dile getiriliyor. Hatta devreye alınan yeni ofis projelerinin sundukları olanaklarla eski ofis projelerine de ciddi bir rekabet yaratmaya başladığı vurgulanıyor. İstanbul'da Merkezi İş Alanı (MİA) olarak adlandırılan Levent-Maslak hattında ofis doluluklarının artması ve kurlardaki yükselişin yarattığı maliyet yükselişi, Ümraniye, Kartal gibi ikincil ofis bölgelerini öne çıkarıyor.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, kurlardaki artışın ofis maliyetlerini artırması ve rekabetin yoğunlaşmasıyla ofiste ikincil bölgelere olan talebin giderek arttığını söylüyor. Maya, ofis sahiplerinin rekabetin arttığı bu ortamda kiracılarını elde tutmak üzere zam yapmadıklarını vurguluyor.

KONFOR VE ULAŞIM ARANIYOR
Yeni yatırımlarla birlikte İstanbul'da yeni ofis seçenekleri ortaya çıkarken, şirketler ofis seçimlerinde konfor ve ulaşım kolaylığını ilk sıralara almış durumdalar. Basın Ekspres Yolu'ndan Kağıthane'ye, Kartal'dan Bomonti'ye kadar yeni ofis bölgelerinde sunulan nitelikli ofisler, piyasada ciddi rekabete neden oluyor. Jones Lang LaSalle (JLL) Türkiye Ülke Başkanı Avi Alkaş, İstanbul Finans Merkezi'nin faaliyete geçmesiyle birlikte 2020 yılında İstanbul'daki 7 milyon metrekarelik A sınıfı ofis stoku oluşacağına işaret ediyor. Alkaş, artan rekabet ile birlikte ofis kiralarının aynı kaldığını, önümüzdeki dönemde de artış beklentisi bulunmadığını söylüyor.

Tuğra Gönden CUSHMAN & WAKEFIELD YÖNETİCİ ORTAĞI

"PAZARLIK İMKANLARI ARTTI"
"Ofiste Levent ve Maslak popülaritesini korurken, hızlı bir şekilde pazara giren arz, hızla yükselen liste fiyatlarındaki pazarlık imkanlarını bazı binalarda arttırdı. A sınıfı ofis kullanıcıları daha fazla sayıda alternatifi değerlendirebilir hale geldi. Anadolu Yakası'nda Ataşehir konumuyla hem planlanan projeleri kendisine çekiyor hem de kiracıların bu bölgeyi tercih etmesini sağlıyor. Beyaz yakalıların kullandığı konutlara yakınlık, bölgenin sosyal imkanları, planlanan ve hazır olan altyapı ve ulaşım bölgenin tercih edilmesine neden oluyor. Avrupa Yakası'nda ise Maslak bölgesi nitelikli arz, toplu taşıma, konum avantajlarıyla cazibe merkezi olmayı sürdürüyor."

Murat Uzun PROJE BEYAZ GM

"KİRALARDA ARTIŞ BEKLEMİYORUM"
"Ofis projeleri konuttan daha pahalı ama kira getirişi olarak çok daha iyi getiriye sahip diyebiliriz. Çoğu zaman da değeriyle doğru orantıda kira getirisiyle karşılaşmaktayız. Ofis kira bedellerinde önümüzdeki dönemde bir artış beklemiyorum. Özellikle yeni yapılan projelerde... Çünkü ofislerdeki ihtiyaçlarımız, zamanın gelişimiyle birlikte çok farklı hale geldi. Konum olarak mükemmel lokasyonu seçtiğimizde dahi, ofis olarak kullandığımız binanın bizim işimizle ilgili gereksinimlerimizi yerine getirip getirmemesi de ayrı bir kriter olarak karşımıza çıkıyor. Bu nedenle kendi iç özellikleri ile de projeler birbirleriyle yarışmaya başlıyor."

Ofis seçiminde etkili olan 4 kriter
1- Teknolojiden altyapıya kadar sunulan hizmetlerin kalitesi.

2- Prestij sağlaması.

3- Ulaşımının kolay olması.

4- Fiyat-kalite performansının iyi olması.

Ekonomist
 

tarik

Daimi Üye
#5
REIDIN Ofis Kira Endeksi 2016 yılı üçüncü çeyrek sonuçlarına göre, ofis kiralarının bir önceki çeyrek dönem verilerine oranla azalış gösterdiği görülmektedir. İstanbul genelindeki 21 ofis bölgesi içinde Esentepe, yine en yüksek kira değerine sahip bölge oldu. Kavacık ve Kartal ise son sıralarda yer aldı.

REIDIN Ofis Kira Endeksi 2016 yılı üçüncü çeyrek sonuçları açıklandı. Toplam 21 ofis bölgesi üzerinden gerçekleştirilen endekse göre, İstanbul geneli ofis kira değerlerinde bir önceki çeyrek dönem verilerine göre üst segmentte yüzde 0.20, alt segmentte ise yüzde 0.46 oranında azalış yaşandı.

İlçe ve mahalle resmi sınırları kullanılarak hesaplanan metrekare kira değerleri baz alındığında en yüksek kira gelirine sahip semt yine Esentepe oldu. Esentepe, üst fiyat segmentinde metrekare değerlerine göre 42.18 dolar, alt fiyat segmentinde ise 26.44 dolar ile en yüksek kira değerine sahip bölge olma özelliğini devam ettirdi. En düşük kira gelirine sahip bölgelerde ise, üst fiyat segmentinde 14.58 dolar ile Kartal, alt fiyat segmentinde ise 6.69 dolar ile Pendik öne çıktı.
 
#8
JLL Türkiye'den Mahir Mermer, İstanbul'da boş ofis oranının yükseldiğini, kiraların düşmesine rağmen talepte azalmanın sürdüğünü açıkladı.

İnşaatçılara yaptıkları uyarılara rağmen ofis inşaatlarına devam edildiğini ifade eden Mermer, ofis piyasası genelinde yüzde 20 seviyelerinde boşluk olduğunu ve bu rakamın artma eğiliminde olduğunu ifade etti.

İstanbul'daki ofis piyasası ne durumda?
İnşaatçılar, uyarılara rağmen ofis yapıyor


“Son 2 yılda Türkiye'de çok değişimler yaşandı. Arz gelmeye devam ediyor, biz birçok inşaatçıya ofis anlamında inşaat yapmamalarını önermiştik. Ama inşaatçılar ofis yapmaya devam etti. 2014'ün son çeyreğinden sonra bir yavaşlama başladı. 2016 yılında yaşadığımız olayların etkisiyle ofis piyasasında kiralar yüzde 25-30 oranında düştü. Levent-Maslak aksında 45-47 dolarları konuşuyorduk, bugün rakamlar 30-35 dolara kadar geriledi ancak işlem sayısı çok az”

Türk Lirası'na dönüş başladı

“Ofis piyasası var olduğundan beri dolardan işlem görüyordu, son dönemde Türk Lirası'na dönmeye başladı. Boşluk oranı değişmiyor, yüzde 20 bandında kaldı, ancak bu rakam artacak. Şirketler personel çıkararak değil, alan küçülterek daralmaya gidiyor”

Kağıthane düşüşte

“Avrupa Yakası'nda Kağıthane çok hızlı gelişen bir bölgeydi ancak Maslak rakamları, Kağıthane rakamlarına indiği için şu anda Levent-Maslak aksı daha popüler. İnsanlar, rakamların aynı seviyede olduğunu görünce Kağıthane yerine Maslak'ı tercih ediyor. Kağıthane'ye henüz metro gelmedi, bu da bölge için kritik noktalardan birisi olarak göze çarpıyor”

“Anadolu Yakası'na bakıldığında ise bazı bölgeler Maslak fiyatını geçmiş durumda, bu olağan dışı bir durum aslında. Ataşehir, Maslak'la aynı rakamlara sahip hatta bazı bölgelerinde daha da pahalı”

Bedava da verseler dolmayacak

“Satılan ofislerde ciddi bir talep daralması var, bu alanlar konut gibi değil. Özellikle genç nüfus, konuta olan ilginin canlı kalmasını sağlıyor. Bu nedenle konuttaki problemler geçici. Ofiste satış rakamları, bugünden sonra düşmeye başlayacak. Fazla rekabet olduğu için bedava ofislere bile olsa ilgi olmayacaktır. Konuta bakınca aidatlar ofis piyasasında çok yüksek. Son dönemde shell&core teslim edilen ofislerde yatırımcı, proje sahibinden içi yapılı ofis istiyor. Bu da metrekare başına 600 dolarlık bir maliyet anlamına geliyor. Bu nedenle ofisteki sıkıntı yeni başlıyor diyebiliriz”

İstanbul Finans Merkezi etkisi...

“İstanbul Ataşehir Finans Merkezi gibi bir gerçeğimiz var. 1 milyon 200 bin metrekarelik ofis arzından bahsediyoruz. Devlet, 400 bin metrekaresini kullanıyor ancak geriye 800 bin metrekarelik bir alan kalıyor. Maslak'ın kendisi bu büyüklükte. Maslak 17 yılda bu büyüklüğe ulaştı. Maslak'ın toplam büyüklüğündeki alanı birden piyasaya sunarsak büyük bir sarsıntı yaşanabilir. 2019 yılına kadar kira ve satış rakamlarının düşmeye devam edebilir”

Ofis piyasasında değişikler olduğunu söylediniz. Biraz açar mısınız?
“Ofis sektörünün geneline bakıldığında ilk değişikliğin binalarda olduğunu görüyoruz. Bankalar Levent'te olmayı çok istiyor. Yeni binalarla birlikte alanların verim oranı çok yükseldi. Anahtar teslim projeler yeni yeni hayatımıza girmeye başladı. Küçük ofislerin kiralanması modeliyle hazır ofis kavramı da hayatımıza girdi. Piyasalarda bahsettiğimiz boş ofis alanları, önümüzdeki dönemlerde bu şekilde kiralanacak gibi gözüküyor”

Basın Ekspres, Güneşli, Kartal gibi bölgeler modaydı. Şimdi ne durumdalar, İstanbul'daki boş ofis oranı nedir?
“İstanbul geneline bakıldığında boş ofis oranı yüzde 20 seviyelerinde. Özellikle havalimanı bölgesindeki boşluklar, bu oranda büyük yer tutuyor. Geliştiricileri uyarmamıza rağmen, havalimanı bölgesinde ofis yapılıyor. O bölge, ofis bölgesi değil. Metrobüs, metro bir çözüm bulmuş olabilir ama trafik sorunu devam ediyor. Havalimanı bölgesine talep çok az, uyarıları yapmamıza rağmen ofis yatırımına devam ediliyor. 15 yıllık plazalar, eski yapı sınıfına girdi. Halbuki Amerika'ya bakıldığında 100 yıllık binalar hala aktif olarak kullanılabiliyor”
 
#12
Bizim millet tuhaftır. O sene patates para ederse seneye herkes patates eker, yer gök patates olur, patates para etmez. Arzı azaltmak için dereye dökerler ziyan ederler. Plan program yoktur. Ofis de böyle, bellediler ofis kirası konut kirasından yüksek diye, her yere ofis yaptılar, aidatlar fahiş, kimse demediki kardeşim bu kadar ofise ihtiyaç var mı diye? Küçük olsun benim olsun zihniyeti batırıyor memleketi. 5 Km yarı çapında 4 tane AVM planlanıyor, 4'ü de birbirini baltalıyor, herkes mutsuz. Kardeşim planlı bir şekilde yapsana şunu, hadi senin kafan çalışmıyor belediyeler yada kurumlar neden ruhsat veriyor, neden demiyor ki zaten buraya 3 yılda bunlar yapılacak, sen başka bir şey yap. Yok kardeşim bu saadet zinciri bir yerde kırılmak zorunda, beton beton oldu her yer, kimse hayatından memnun değil.
 
#13
Bizim millet tuhaftır. O sene patates para ederse seneye herkes patates eker, yer gök patates olur, patates para etmez. Arzı azaltmak için dereye dökerler ziyan ederler. Plan program yoktur. Ofis de böyle, bellediler ofis kirası konut kirasından yüksek diye, her yere ofis yaptılar, aidatlar fahiş, kimse demediki kardeşim bu kadar ofise ihtiyaç var mı diye? Küçük olsun benim olsun zihniyeti batırıyor memleketi. 5 Km yarı çapında 4 tane AVM planlanıyor, 4'ü de birbirini baltalıyor, herkes mutsuz. Kardeşim planlı bir şekilde yapsana şunu, hadi senin kafan çalışmıyor belediyeler yada kurumlar neden ruhsat veriyor, neden demiyor ki zaten buraya 3 yılda bunlar yapılacak, sen başka bir şey yap. Yok kardeşim bu saadet zinciri bir yerde kırılmak zorunda, beton beton oldu her yer, kimse hayatından memnun değil.
Arsa sahipleri bu düzenden memnun bence, bu zincirde tek kazanan onlar bence
 
#16
İstanbul Ofis pazarı bitiktir. Nedeni de ihtiyaca göre proje üretilmemesidir. Ofis müşterisini bireysel yatırımcıya satarsan kiralama döneminde adamın ödemesi gereken stopajı sana kitlerler, gereksiz yere fazladan para ödersin, aidatlardan para kazanmaya kalkarlar, istediğiniz kalitede servis alamazsınız, vs. vs. Ofis pazarının istenilen seviyeye gelmesi yakın dönemde zor.
 
#31
Böyle bir pazar kaldıysa da artık can çekişiyordur, ofislerin yatırım değeri ters işliyor, bireysel yatırımcı uzak duruyor, alırken %18 KDV si var, kiraya verirken %25 stopajı var, bu model çalışmaz, ölü doğmuş bebek maalesef.
 
Üst