İstanbul Ofis Pazarı

Merkezi İş Alanı (MİA)’nda 2015 üçüncü çeyrekteki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %26,1; B sınıfı ofis binalarının boşluk oranıysa %11,1 seviyesinde oldu. MİA’da kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 30,8 ABD Doları /m² /ay iken B sınıfı ofis binalarında 15,9 ABD Doları /m² /ay olarak gerçekleşti. MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %16,7 seviyesine yükseldi.

A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 17,7 ABD Doları /m² /ay olduğu belirlendi. MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %18,1’e yükselirken, A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 21,9 ABD Doları /m² /ay olarak tespit edildi. 2015 üçüncü çeyrek dönemde en yüksek kiranın talep edildiği bölgeler, MİA’da yer alan Levent ve Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe oldu. Bu bölgelerde talep edilen en yüksek kiranın 45 ABD Doları /m² /ay olduğu görüldü.

İstanbul Ofis Pazarı, 2015 üçüncü çeyrek dönemini durağan geçirdi. Bu durağanlıkta, Haziran 2015’teki Genel Seçim sonuçlarına göre koalisyon hükümeti kurulamaması ve alınan erken seçim kararı önemli rol oynadı. Siyasi belirsizliklerin yanı sıra ekonomik belirsizliklerin de etkilediği pazarda çok büyük alanlı ofis kiralamaları gözlenmedi.

Pazarda, 2015 üçüncü çeyrekte kurumsal kiralama ve satın almalar yerine, daha çok stoka eklenen ofis alanları belirleyici oldu. MİA’da 2014 yılı dördüncü çeyrek döneminden beri düşme eğiliminde olan A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2015 üçüncü çeyrekte hızla yükseldi. Bu yükselişte özellikle Maslak ve Levent’teki ofis stok artışı etkili oldu.

Levent A sınıfı ofis stokunun 2015 üçüncü çeyrekte arttığı gözlendi. Tek yetkili pazarlaması Propin tarafından yapılan Şeker Kule, 2015 yılında Levent bölge ofis stokuna eklenen ilk bina oldu. Levent’te ayrıca bazı firmaların mal sahibi oldukları binalardan taşınması ve bu alanları da kiralamaya açması stoku arttırdı.

Bu gelişmeler sonucunda, Levent A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı ikinci çeyrek döneme göre yükseldi. Kozyatağı A sınıfı ofis binalarında tamamlanan kiralamalar olduğu görüldü. Buna karşılık yeni ofis alanlarının stoka eklenmesi sonucunda Kozyatağı A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %26,1’e yükseldi. Gözlenen stok artışıyla birlikte, 2015 üçüncü çeyrekte Kozyatağı A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının yükseldiği tespit edildi. Bu yükselişin sebebi, üçüncü çeyrekte stoka eklenen yeni nesil ofis binalarındaki liste fiyatlarının bölge kira ortalamasının üzerinde olmasıdır.

Kozyatağı’nda liste fiyatı genel ortalamanın üzerinde olan yeni nesil ofis alanlarının stoka eklenmesinin, 2015 ikinci çeyrek kira ortalamasının yükselişinde payı olduğu gözlenmişti. Buna karşılık, diğer bölgelerde yapılan kira indirimleri 2015 üçüncü çeyrekte MİA Dışı-Asya kira ortalamasının, grafiklerde sabit kalmasını sağladı.

Kavacık’ta 2015 birinci çeyrekten bu yana süren A sınıfı boşluk oranındaki düşme eğilimi, 2015 üçüncü çeyrekte de devam etti. Küçük ölçekli ofis alanlarının kiralanmasıyla birlikte A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %9,3 oldu. Ancak bölgede büyük alanlı bir kiralama gerçekleşmedi. 2015 üçüncü çeyrekte artan ofis arzına bağlı olarak stok paylarında da değişiklik gözlendi.

MİA’nın payı %39, MİA Dışı-Avrupa %18, MİA Dışı-Asya %31 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kâğıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Kartal-Maltepe, Batı Ataşehir] %12 olarak tespit edildi. İstanbul Ofis Pazarı, 2015 yılında gerçekleşen ve gerçekleşecek olan seçimler sebebiyle önceki yıllara göre daha sakin geçiyor.

Siyasi ve ekonomik istikrar sağlanmasıyla birlikte 2016 yılından itibaren pazarın hareketleneceğini, yer arayışında olan firmaların karar verme süreçlerini daha hızlı geçireceklerini öngörüyoruz.

Kaynak: Propin

Maslak, Levent başta olmak üzere pek çok bölgede kiralar düşerken, fiyatların arttığı tek bölge Ataşehir oldu. Bunun en önemli nedeni olarak ise son yıllarda bu alana yapılan yatırımlarla birçok yeni ofis bölgesinin oluşması gösteriliyor.

İstanbul'da ofis kiralan genelde dolar üzerinden belirleniyor. Geçen yıl dolar kurunda yaşanan artış TL cinsinden ödenen kiralan da amirdi. Bunun şirketleri merkezlerini kirası daha uygun bölgelere taşımaya zorladığım, 26 Haziran 2016 tarihli Ekonomist'in 40-41'inci sayfalarındaki. Özlem Bay Yılmaz imzalı haberde yazmıştık. Ancak dolar cinsinden kiralarda artış durdu. Hatta bazı bölgelerde dolar cinsinden ofis kiralarında düşüş yaşanıyor. Bunun en önemli nedenini de ofis arzında son yıllarda yaşanan büyüme oluşturuyor.

Ticari gayrimenkulde ofis yatırımları son yılların en hızlı büyüyen alanı haline geldi, İstanbul'da birbiri ardına nitelikli ofis projeleri geliştirilirken yeni ofis bölgeleri de ortaya çıkmış durumda. Çevre ülkelerde yaşanan karışıklıklar nedeniyle uluslararası şirketlerin bölge operasyonlarını yönetmek üzere İstanbul'u ofis üssü seçmeleri de bu gelişimi destekliyor. Yeni yatırımlarla birlikte İstanbul'daki ofis stokunun bu yıl 5 milyon metrekareye ulaşması, sektördeki rekabeti kızıştırmış bulunuyor.

KİRALAR NE DURUMDA?
Ofis bölgelerinde yaşanan rekabetten yola çıkarak kiralarda yaşanan değişimi araştırdık. Cushman & Wakefield'in verilerinden yola çıkarak 2015 yılının ilk çeyreği ile bu yılın ilk çeyreğini kıyaslayan çalışmamızdan çıkan sonuca göre, Ataşehir dışında hiçbir ofis bölgesinde kiralar artmadı. Ataşehir'de geçtiğimiz yılın ilk çeyreğinde 27 dolar olan metrekare kiralan bu yılın ilk çeyreğinde 28 dolara yükseldi. Altunizade, Ümraniye, Kartal ve Küçükyalı'da kiralar geçen yıl ile aynı kaldı. Diğer bölgelerde ise düşüş yaşandı. 2015 yılının ilk çeyreğinde Levent'te 45 dolar olan metrekare kira bedelleri bu yılın aynı döneminde 42 dolara geriledi. Maslak'ta geçtiğimiz yıl 28 dolar olan metrekare kiraları 25 dolara, Beşiktaş-Şişli bölgesinde 30 dolar olan kiralar 25 dolara, Kağıthane'de 22 dolar olan kiralar 18 dolara düştü. Son dönemin en fazla yatırım alan bölgelerinden Atatürk Havalimanı-Basın Ekspres hattında 16 dolar olan metrekare kiralan 15 dolara, Kavacık'ta 22 dolar olan kiralar 20 dolara, Kozyatağı'nda 28 dolar olan kiralar da 25 dolara geriledi.

ARTIŞ BEKLENMİYOR
Sektör temsilcilerinin ortak görüşü, önümüzdeki dönemde de kiraların artmayacağı yönünde. Bunun nedeni olarak ofis arzının önümüzdeki dönemde de artacak olması gösteriliyor. Ayrıca döviz kurlarının yüksekliğinin de kiraların yukarı yönlü hareketini engelleyeceği dile getiriliyor. Hatta devreye alınan yeni ofis projelerinin sundukları olanaklarla eski ofis projelerine de ciddi bir rekabet yaratmaya başladığı vurgulanıyor. İstanbul'da Merkezi İş Alanı (MİA) olarak adlandırılan Levent-Maslak hattında ofis doluluklarının artması ve kurlardaki yükselişin yarattığı maliyet yükselişi, Ümraniye, Kartal gibi ikincil ofis bölgelerini öne çıkarıyor.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, kurlardaki artışın ofis maliyetlerini artırması ve rekabetin yoğunlaşmasıyla ofiste ikincil bölgelere olan talebin giderek arttığını söylüyor. Maya, ofis sahiplerinin rekabetin arttığı bu ortamda kiracılarını elde tutmak üzere zam yapmadıklarını vurguluyor.

KONFOR VE ULAŞIM ARANIYOR
Yeni yatırımlarla birlikte İstanbul'da yeni ofis seçenekleri ortaya çıkarken, şirketler ofis seçimlerinde konfor ve ulaşım kolaylığını ilk sıralara almış durumdalar. Basın Ekspres Yolu'ndan Kağıthane'ye, Kartal'dan Bomonti'ye kadar yeni ofis bölgelerinde sunulan nitelikli ofisler, piyasada ciddi rekabete neden oluyor. Jones Lang LaSalle (JLL) Türkiye Ülke Başkanı Avi Alkaş, İstanbul Finans Merkezi'nin faaliyete geçmesiyle birlikte 2020 yılında İstanbul'daki 7 milyon metrekarelik A sınıfı ofis stoku oluşacağına işaret ediyor. Alkaş, artan rekabet ile birlikte ofis kiralarının aynı kaldığını, önümüzdeki dönemde de artış beklentisi bulunmadığını söylüyor.

Tuğra Gönden CUSHMAN & WAKEFIELD YÖNETİCİ ORTAĞI

"PAZARLIK İMKANLARI ARTTI"
"Ofiste Levent ve Maslak popülaritesini korurken, hızlı bir şekilde pazara giren arz, hızla yükselen liste fiyatlarındaki pazarlık imkanlarını bazı binalarda arttırdı. A sınıfı ofis kullanıcıları daha fazla sayıda alternatifi değerlendirebilir hale geldi. Anadolu Yakası'nda Ataşehir konumuyla hem planlanan projeleri kendisine çekiyor hem de kiracıların bu bölgeyi tercih etmesini sağlıyor. Beyaz yakalıların kullandığı konutlara yakınlık, bölgenin sosyal imkanları, planlanan ve hazır olan altyapı ve ulaşım bölgenin tercih edilmesine neden oluyor. Avrupa Yakası'nda ise Maslak bölgesi nitelikli arz, toplu taşıma, konum avantajlarıyla cazibe merkezi olmayı sürdürüyor."

Murat Uzun PROJE BEYAZ GM

"KİRALARDA ARTIŞ BEKLEMİYORUM"
"Ofis projeleri konuttan daha pahalı ama kira getirişi olarak çok daha iyi getiriye sahip diyebiliriz. Çoğu zaman da değeriyle doğru orantıda kira getirisiyle karşılaşmaktayız. Ofis kira bedellerinde önümüzdeki dönemde bir artış beklemiyorum. Özellikle yeni yapılan projelerde... Çünkü ofislerdeki ihtiyaçlarımız, zamanın gelişimiyle birlikte çok farklı hale geldi. Konum olarak mükemmel lokasyonu seçtiğimizde dahi, ofis olarak kullandığımız binanın bizim işimizle ilgili gereksinimlerimizi yerine getirip getirmemesi de ayrı bir kriter olarak karşımıza çıkıyor. Bu nedenle kendi iç özellikleri ile de projeler birbirleriyle yarışmaya başlıyor."

Ofis seçiminde etkili olan 4 kriter
1- Teknolojiden altyapıya kadar sunulan hizmetlerin kalitesi.

2- Prestij sağlaması.

3- Ulaşımının kolay olması.

4- Fiyat-kalite performansının iyi olması.

Ekonomist

Reidin, Kasım Ayı verilerine göre İstanbul Ofis Kira Değerleri Raporu

Reidin, Mia Bölgeleri Minimum - Maksimum Ofis Kiraları (Kasım 2016)

REIDIN Ofis Kira Endeksi 2016 yılı üçüncü çeyrek sonuçlarına göre, ofis kiralarının bir önceki çeyrek dönem verilerine oranla azalış gösterdiği görülmektedir. İstanbul genelindeki 21 ofis bölgesi içinde Esentepe, yine en yüksek kira değerine sahip bölge oldu. Kavacık ve Kartal ise son sıralarda yer aldı.

REIDIN Ofis Kira Endeksi 2016 yılı üçüncü çeyrek sonuçları açıklandı. Toplam 21 ofis bölgesi üzerinden gerçekleştirilen endekse göre, İstanbul geneli ofis kira değerlerinde bir önceki çeyrek dönem verilerine göre üst segmentte yüzde 0.20, alt segmentte ise yüzde 0.46 oranında azalış yaşandı.

İlçe ve mahalle resmi sınırları kullanılarak hesaplanan metrekare kira değerleri baz alındığında en yüksek kira gelirine sahip semt yine Esentepe oldu. Esentepe, üst fiyat segmentinde metrekare değerlerine göre 42.18 dolar, alt fiyat segmentinde ise 26.44 dolar ile en yüksek kira değerine sahip bölge olma özelliğini devam ettirdi. En düşük kira gelirine sahip bölgelerde ise, üst fiyat segmentinde 14.58 dolar ile Kartal, alt fiyat segmentinde ise 6.69 dolar ile Pendik öne çıktı.

Maslak Bölgesi Ofis Pazarı

Dünya genelinde ofis boşluk oranları yaklaşık %12. İstanbul'da %35.

Dapı çıkar oran %5 azalır

ziya bey e ekran görüntüsü attım

Bizim millet tuhaftır. O sene patates para ederse seneye herkes patates eker, yer gök patates olur, patates para etmez. Arzı azaltmak için dereye dökerler ziyan ederler. Plan program yoktur. Ofis de böyle, bellediler ofis kirası konut kirasından yüksek diye, her yere ofis yaptılar, aidatlar fahiş, kimse demediki kardeşim bu kadar ofise ihtiyaç var mı diye? Küçük olsun benim olsun zihniyeti batırıyor memleketi. 5 Km yarı çapında 4 tane AVM planlanıyor, 4'ü de birbirini baltalıyor, herkes mutsuz. Kardeşim planlı bir şekilde yapsana şunu, hadi senin kafan çalışmıyor belediyeler yada kurumlar neden ruhsat veriyor, neden demiyor ki zaten buraya 3 yılda bunlar yapılacak, sen başka bir şey yap. Yok kardeşim bu saadet zinciri bir yerde kırılmak zorunda, beton beton oldu her yer, kimse hayatından memnun değil.

Arsa sahipleri bu düzenden memnun bence, bu zincirde tek kazanan onlar bence

Eskidendi o, bağdat caddesinde oranlar düştü, mal sahipleri kara kara düşünüyor ne yapacaklarını.

Müstehak hepsine, aç gözlü herifler.

İstanbul Ofis pazarı bitiktir. Nedeni de ihtiyaca göre proje üretilmemesidir. Ofis müşterisini bireysel yatırımcıya satarsan kiralama döneminde adamın ödemesi gereken stopajı sana kitlerler, gereksiz yere fazladan para ödersin, aidatlardan para kazanmaya kalkarlar, istediğiniz kalitede servis alamazsınız, vs. vs. Ofis pazarının istenilen seviyeye gelmesi yakın dönemde zor.

Bitiktir

Patlaktır

meme yapmıştır

perttir

ağır hasarlıdır

4 parça boya 3 parça değişendir

boya takıntısı olan aramasındır

Yaralarını sarmaya çalışacaktır.

Hangi yara ölmüş gömmemişlerdir

gömmüş duasını etmektedirler

duasını edip helvasını kavurmuşlardır

Allah rahmet etsin

Nasıl bilirdik, fena sayılmazdı ama son zamanlarda çok bozmuştu

kendine dikkat etmedi, yoksa bu noktaya gelmezdi

Böyle bir pazar kaldıysa da artık can çekişiyordur, ofislerin yatırım değeri ters işliyor, bireysel yatırımcı uzak duruyor, alırken %18 KDV si var, kiraya verirken %25 stopajı var, bu model çalışmaz, ölü doğmuş bebek maalesef.

2018-2019 sıkıntılı geçti, 2020 de bu şekilde geçecek gibi görünüyor, iyi tarafı firmalar artık ofis projesi inşaa etmiyor.